Mislighold og fravikelse i næringsleieforhold – en påminnelse om at selvtekt ikke er tillatt

Når en leietaker misligholder sine forpliktelser og utsiktene til utbedring eller betaling er fraværende, dukker spørsmålet om ekstraordinær avvikling av leieforholdet og utkastelse opp. Vi skal kort redegjøre for hvordan dette kan håndteres, samt gi en fersk påminnelse fra Høyesterett om hva utleier ikke kan foreta seg i slike tilfeller. 

Ikke gjennomfør utkastelsen på egenhånd

Det er namsmannen som gjennomfører utkastelse fra lokalene. Dette gjøres basert på utleiers tvangsgrunnlag i saken. Et tvangsgrunnlag kan være at alminnelig tvangsgrunnlag – for eksempel en dom eller kjennelse – eller et særlig tvangsgrunnlag – for eksempel vedtatte utkastelsesklausuler i kontrakten.

Egenrådig utkastelse vil være ulovlig selvtekt og anerkjennes ikke av domstolen. Høyesterett har nylig avsagt en kjennelse om dette (HR-2018-2009-U). I saken hadde utleier egenrådig utestengt leietakeren fra lokalene i Bergen. Utleier mente leietaker ikke lenger hadde rett til å besitte lokalene. Leietaker begjærte midlertidig forføyning med krav om at lokalene skulle fristilles til leietakers disposisjon, inntil utkastelse kunne skje på lovlig vis.

I lagmannsretten nådde ikke leietaker frem med sitt syn, men Høyesterett opphevet lagmannsrettens kjennelse og ga leietakeren medhold . Høyesterett uttalte følgende: “Reglene i tvangsfullbyrdelsesloven gir en leietaker beskyttelse mot fravikelse frem til visse vilkår er oppfylt og visse prosedyrer er fulgt. Reglene innebærer at en utleier ikke ved selvtekt kan utestenge en leietaker som ellers besitter lokalene. Dette gjelder selv om utleieren skulle ha rett i at det underliggende leieforholdet ikke lenger eksisterer, for eksempel fordi det er lovlig oppsagt eller hevet”.

Mislighold av leiekontrakten

For at det skal foreligge tvangsgrunnlag for utkastelse av leietakeren, må det normalt foreligge et mislighold av leietakers kontraktsforpliktelser. Hovedforpliktelsen til leietaker er normalt å betale den leien som følger av leiekontrakten til avtalt tid. Hvilken vederlagsregulering partene benytter kan variere og avhenger gjerne av hvilken type virksomhet som drives og hvilket leieobjekt kontrakten gjelder. Ofte vil leien bestå av et fastsatt beløp. I tillegg er det gjerne avtalt at leietaker skal bære en andel av byggets felleskostnader (energi, offentlige avgifter, rengjøring, tilsyn, service og vedlikehold) som en del av vederlaget for bruken. Ved leietakers mislighold av plikten til å betale leie, er utkastelse den mest effektive misligholdsbeføyelsen. Det forekommer også at sideforpliktelser misligholdes. Også slike mislighold kan danne grunnlag for utkastelse.

Utkastelse på grunnlag av betalingsmislighold

Dersom leietakeren misligholder sin plikt til å betale avtalt leie til avtalt tid, inneholder standard næringsleiekontrakter en utkastelsesklausul for betalingsmislighold. Klausulen gir utleier et særlig tvangsgrunnlag, til å begjære utkastelse direkte ved leietakers mislighold av leiebetaling jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a.

Ethvert betalingsmislighold kan i prinsippet kvalifisere for utkastelse. Betalingsmisligholdet kan bestå i at leiebetalingen ikke er foretatt idet forfallsdatoen har passert eller at det kun er foretatt delvis betaling. Utkastelsesprosessen starter ved at det sendes varsel til leietaker med et nærmere bestemt innhold, etterfulgt av en begjæring om fravikelse til Namsmannen.

Dersom leietaker betaler utestående leie med tillegg av renter, evt. med tillegg av sakskostnader og utenrettslige inndrivelseskostnader senest idet namsmannen skal gjennomføre utkastelsen, løper leieavtalen i utgangspunktet videre som før.

Heving som følge av vesentlig mislighold

Utleier har rett til å heve leieavtalen dersom leietaker vesentlig misligholder sine forpliktelser. Hvorvidt misligholdet er vesentlig beror på en konkret helhetsvurdering med utgangspunkt i kontrakten mellom partene. Flere mislighold kan legges sammen og inngå i vurderingen.

Dersom leietaker misligholder leiebetalingen over flere terminer, men stadig avbryter utkastelsesprosessene ved å innfri utestående før utkastelsen gjennomføres, oppstår spørsmålet om det likevel foreligger vesentlig mislighold som gir grunnlag for heving av leieavtalen. En eventuell utkastelse på grunnlag av heving i en slik situasjon, kan ikke avverges fra leietakers side ved å oppfylle betalingsforpliktelsen. Flytter ikke leietaker frivillig etter at utleier har sendt hevingserklæring og varsel om fravikelse, må utleier som regel få rettens medhold i at det foreligger vesentlig mislighold. Rettens avgjørelse gir tvangsgrunnlag for utkastelse.

Et eksempel fra rettspraksis er en kjennelse fra Gulating lagmannsrett hvor det var 3,5 måned utestående leie. Beløpet utgjorde 13 662 kr. Dette misligholdet ble av retten betraktet som vesentlig, selv om beløpet i seg selv ikke var betydelig. Store deler av beløpet hadde vært utestående i lengre tid og lagmannsretten ville bemerke at leietakeren ikke hadde forsøk å gi noen forklaring på hvorfor leiebetaling ikke hadde funnet sted tross purringer fra utleier.

Dersom misligholdet er åpenbart vesentlig, gir dette særlig tvangsgrunnlag og hjemmel for utkastelse direkte jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Regelen er forbeholdt de klare tilfellene. Gjentatte betalingsmislighold som ble avverget før utkastelse, samt én utestående leietermin på hevingstidspunktet, ble i en kjennelse fra Borgarting lagmannsrett ansett som åpenbart grunnlag for heving. Hva som er åpenbart og hvor den nærmere terskelen for vesentlighets-vilkåret ligger, finner man holdepunkter for ved å studere rettspraksis.

Ved andre former for mislighold, for eksempel urettmessige endringer av lokalene, fremleieforhold uten nødvendig samtykke, selskapsmessige endringer som er foretatt uten samtykke m. v., er også heving, varsel og etterfølgende begjæring om utkastelse en utvei.

Avslutningsvis

Ved utkastelse vil leieren regulært bli erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av kontraktsbruddet. Det er også andre særlige tvangsgrunnlag som gir grunnlag for utkastelse i leieforhold, men som ikke er drøftet her.

Noen tips:

1. Følg opp kontraktsforholdet så snart misligholdet inntrer. Det er fornuftig å sende nødvendig varsel og begjæring om utkastelse tidlig, også der det er en dialog med leietaker. Dette slik at prosessen tar kortere tid hvis situasjonen låser seg og det viser seg at misligholdet kommer til å bli varig. En utkastelsesprosess vil kunne ta tid, og det er derfor viktig at man har sikkerhet (garanti / depositum) som dekker leiebetalingen i en periode som dekker fravikelsestidsrommet og helst litt til.
2. Bruk riktig kontrakt og tilpass denne til det aktuelle leieforholdet. Generelt vil vi anbefale å benytte tilgjengelige standardkontrakter, og eventuelt foreta nødvendige individuelle tilpasninger som dekker partenes særlige behov.
3. Ikke gjennomfør utkastelsen i egen regi. Ikke kutt vann, strøm, bytt låser eller lignende for å få leietaker ut. Skaff deg tvangsgrunnlag og foreta deretter en lovlig fravikelse gjennom namsmannen.

 

 © 2018 Kvale Advokatfirma DA

Mislighold og fravikelse i næringsleieforhold – en påminnelse om at selvtekt ikke er tillatt

Når en leietaker misligholder sine forpliktelser og utsiktene til utbedring eller betaling er fraværende, dukker spørsmålet om ekstraordinær avvikling av leieforholdet og utkastelse opp. Vi skal kort redegjøre for hvordan dette kan håndteres, samt gi en fersk påminnelse fra Høyesterett om hva utleier ikke kan foreta seg i slike tilfeller. 

Ikke gjennomfør utkastelsen på egenhånd

Det er namsmannen som gjennomfører utkastelse fra lokalene. Dette gjøres basert på utleiers tvangsgrunnlag i saken. Et tvangsgrunnlag kan være at alminnelig tvangsgrunnlag – for eksempel en dom eller kjennelse – eller et særlig tvangsgrunnlag – for eksempel vedtatte utkastelsesklausuler i kontrakten.

Egenrådig utkastelse vil være ulovlig selvtekt og anerkjennes ikke av domstolen. Høyesterett har nylig avsagt en kjennelse om dette (HR-2018-2009-U). I saken hadde utleier egenrådig utestengt leietakeren fra lokalene i Bergen. Utleier mente leietaker ikke lenger hadde rett til å besitte lokalene. Leietaker begjærte midlertidig forføyning med krav om at lokalene skulle fristilles til leietakers disposisjon, inntil utkastelse kunne skje på lovlig vis.

I lagmannsretten nådde ikke leietaker frem med sitt syn, men Høyesterett opphevet lagmannsrettens kjennelse og ga leietakeren medhold . Høyesterett uttalte følgende: “Reglene i tvangsfullbyrdelsesloven gir en leietaker beskyttelse mot fravikelse frem til visse vilkår er oppfylt og visse prosedyrer er fulgt. Reglene innebærer at en utleier ikke ved selvtekt kan utestenge en leietaker som ellers besitter lokalene. Dette gjelder selv om utleieren skulle ha rett i at det underliggende leieforholdet ikke lenger eksisterer, for eksempel fordi det er lovlig oppsagt eller hevet”.

Mislighold av leiekontrakten

For at det skal foreligge tvangsgrunnlag for utkastelse av leietakeren, må det normalt foreligge et mislighold av leietakers kontraktsforpliktelser. Hovedforpliktelsen til leietaker er normalt å betale den leien som følger av leiekontrakten til avtalt tid. Hvilken vederlagsregulering partene benytter kan variere og avhenger gjerne av hvilken type virksomhet som drives og hvilket leieobjekt kontrakten gjelder. Ofte vil leien bestå av et fastsatt beløp. I tillegg er det gjerne avtalt at leietaker skal bære en andel av byggets felleskostnader (energi, offentlige avgifter, rengjøring, tilsyn, service og vedlikehold) som en del av vederlaget for bruken. Ved leietakers mislighold av plikten til å betale leie, er utkastelse den mest effektive misligholdsbeføyelsen. Det forekommer også at sideforpliktelser misligholdes. Også slike mislighold kan danne grunnlag for utkastelse.

Utkastelse på grunnlag av betalingsmislighold

Dersom leietakeren misligholder sin plikt til å betale avtalt leie til avtalt tid, inneholder standard næringsleiekontrakter en utkastelsesklausul for betalingsmislighold. Klausulen gir utleier et særlig tvangsgrunnlag, til å begjære utkastelse direkte ved leietakers mislighold av leiebetaling jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a.

Ethvert betalingsmislighold kan i prinsippet kvalifisere for utkastelse. Betalingsmisligholdet kan bestå i at leiebetalingen ikke er foretatt idet forfallsdatoen har passert eller at det kun er foretatt delvis betaling. Utkastelsesprosessen starter ved at det sendes varsel til leietaker med et nærmere bestemt innhold, etterfulgt av en begjæring om fravikelse til Namsmannen.

Dersom leietaker betaler utestående leie med tillegg av renter, evt. med tillegg av sakskostnader og utenrettslige inndrivelseskostnader senest idet namsmannen skal gjennomføre utkastelsen, løper leieavtalen i utgangspunktet videre som før.

Heving som følge av vesentlig mislighold

Utleier har rett til å heve leieavtalen dersom leietaker vesentlig misligholder sine forpliktelser. Hvorvidt misligholdet er vesentlig beror på en konkret helhetsvurdering med utgangspunkt i kontrakten mellom partene. Flere mislighold kan legges sammen og inngå i vurderingen.

Dersom leietaker misligholder leiebetalingen over flere terminer, men stadig avbryter utkastelsesprosessene ved å innfri utestående før utkastelsen gjennomføres, oppstår spørsmålet om det likevel foreligger vesentlig mislighold som gir grunnlag for heving av leieavtalen. En eventuell utkastelse på grunnlag av heving i en slik situasjon, kan ikke avverges fra leietakers side ved å oppfylle betalingsforpliktelsen. Flytter ikke leietaker frivillig etter at utleier har sendt hevingserklæring og varsel om fravikelse, må utleier som regel få rettens medhold i at det foreligger vesentlig mislighold. Rettens avgjørelse gir tvangsgrunnlag for utkastelse.

Et eksempel fra rettspraksis er en kjennelse fra Gulating lagmannsrett hvor det var 3,5 måned utestående leie. Beløpet utgjorde 13 662 kr. Dette misligholdet ble av retten betraktet som vesentlig, selv om beløpet i seg selv ikke var betydelig. Store deler av beløpet hadde vært utestående i lengre tid og lagmannsretten ville bemerke at leietakeren ikke hadde forsøk å gi noen forklaring på hvorfor leiebetaling ikke hadde funnet sted tross purringer fra utleier.

Dersom misligholdet er åpenbart vesentlig, gir dette særlig tvangsgrunnlag og hjemmel for utkastelse direkte jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Regelen er forbeholdt de klare tilfellene. Gjentatte betalingsmislighold som ble avverget før utkastelse, samt én utestående leietermin på hevingstidspunktet, ble i en kjennelse fra Borgarting lagmannsrett ansett som åpenbart grunnlag for heving. Hva som er åpenbart og hvor den nærmere terskelen for vesentlighets-vilkåret ligger, finner man holdepunkter for ved å studere rettspraksis.

Ved andre former for mislighold, for eksempel urettmessige endringer av lokalene, fremleieforhold uten nødvendig samtykke, selskapsmessige endringer som er foretatt uten samtykke m. v., er også heving, varsel og etterfølgende begjæring om utkastelse en utvei.

Avslutningsvis

Ved utkastelse vil leieren regulært bli erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av kontraktsbruddet. Det er også andre særlige tvangsgrunnlag som gir grunnlag for utkastelse i leieforhold, men som ikke er drøftet her.

Noen tips:

1. Følg opp kontraktsforholdet så snart misligholdet inntrer. Det er fornuftig å sende nødvendig varsel og begjæring om utkastelse tidlig, også der det er en dialog med leietaker. Dette slik at prosessen tar kortere tid hvis situasjonen låser seg og det viser seg at misligholdet kommer til å bli varig. En utkastelsesprosess vil kunne ta tid, og det er derfor viktig at man har sikkerhet (garanti / depositum) som dekker leiebetalingen i en periode som dekker fravikelsestidsrommet og helst litt til.
2. Bruk riktig kontrakt og tilpass denne til det aktuelle leieforholdet. Generelt vil vi anbefale å benytte tilgjengelige standardkontrakter, og eventuelt foreta nødvendige individuelle tilpasninger som dekker partenes særlige behov.
3. Ikke gjennomfør utkastelsen i egen regi. Ikke kutt vann, strøm, bytt låser eller lignende for å få leietaker ut. Skaff deg tvangsgrunnlag og foreta deretter en lovlig fravikelse gjennom namsmannen.

 

 © 2018 Kvale Advokatfirma DA